ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

ID работы - 685648
гражданское право (дипломная работа)
количество страниц - 79
год сдачи - 2012

---

СОДЕРЖАНИЕ:

---

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВЛАНИЕ ПО ИХ ОТЧУЖДЕНИЮ 8
1.1. Понятие жилых помещений по действующему российскому законодательству 8
1.2. Источники правового регулирования по купле-продаже жилых помещений 23

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 27
2.1. Содержание и форма договора купли - продажи жилых помещений 27
2.2. Регистрационные действия при купле-продаже жилых помещений 34
2.3. Особенности купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в городе Москве 46

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ЗАЩИТА ПРАВ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 52

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 67
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 71
ПРИЛОЖЕНИЯ

---

ВВЕДЕНИЕ:

---

Важнейшим условием повышения эффективности хозяйствования является создание основ для оборота недвижимого имущества. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного рынка недвижимости.
Недвижимое имущество (недвижимость) - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Рыночный оборот недвижимости кардинально отличается от рыночного оборота других товаров. Это связано с тем, что недвижимость как товар, в большинстве случаев, нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую недвижимость как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение, качественные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей. Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру сделок с недвижимостью, где помимо основных участников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, оценщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и государства и т.д.
Перечисленные выше особенности сделок с недвижимостью в гражданском обороте позволяют сделать вывод о необходимости государственного регулирования процесса формирования и развития оборота недвижимости посредством постоянного наблюдения и контроля за состоянием этого рынка, прогнозирования тенденций его развития и создания правовых гарантий его участникам.
Актуальность исследования правового регулирования сделок с жилыми помещениями подтверждается следующими обстоятельствами:
Гражданское законодательство России в период с 1995 года по 2003 год претерпело ряд существенных изменений и новшеств, поскольку ряд нормативно-правовых актов, принятых в указанный период, возложило на государство ответственность за контроль операций с недвижимостью имущества, что должно было воплотиться в создание соответствующей регистрационной системы.
В условиях стремительного развития экономики, сделки с недвижимостью выходят на первый план. Ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т.д. недвижимого имущества. Как мы уже отметили, это обуславливает создание эффективного правового механизма оборота недвижимости. Но создан ли такой механизм? Содержит ли действующее законодательство о сделках с недвижимостью пробелы и недостатки? Можно ли говорить об идеальной правовой базе?
Представляет интерес выделение особенностей оборота отдельных видов недвижимости (земля, здания (сооружения), жилые помещения и т.д.), а также государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Более того, как отмечают исследователи, сравнение статистических показателей, характеризующих объем работы арбитражных судов субъектов Российской Федерации, выявляет тенденцию ежегодного возрастания поступающих и принимаемых к производству исковых заявлений хозяйствующих субъектов по спорам, связанным с объектами недвижимости . В связи с этим, большое значение имеет рассмотрение накопившейся судебно-арбитражной практики, тем более что Президиум ВАС РФ подготовил ряд обзоров практики разрешения споров связанных со сделками с недвижимостью.
Раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209).
Владельцы жилых помещений вправе распоряжаться своим жильем через гражданско-правовые сделки при обязательном соблюдении ряда условий. Во-первых, содержание сделок не должно противоречить закону; во-вторых, стороны должны обладать правоспособностью и дееспособностью; в-третьих, отчуждаемое жилое помещение должно принадлежать отчуждателю по праву собственности, которое подтверждается правоустанавливающим документом; в четвертых, волеизъявление участника сделки должно соответствовать его действительной воле; в пятых, указанные сделки должны быть заключены в письменной форме и ряд других. В частности собственники вправе совершать сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, например: куплю-продажу, мену, дарение, завещание и т.п., а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например: наем, аренду и т.д.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере применения норм, регламентирующих сделки с недвижимостью.
Предмет исследования составляют теоретические разработки по проблемам, касающимся операций на рынке недвижимости (купля-продажа) и договорах купли-продажи.
Итак, цель настоящей выпускной работы является исследование особенностей купли-продажи жилых помещений в современном российском гражданском праве.
Исходя из поставленной цели перед нами поставлены следующие задачи:
- раскрыть понятие жилых помещений по действующему законодательству;
- проанализировать источники правового регулирования купли-продажи;
- исследовать форму и содержание договора купли-продажи;
- охарактеризовать регистрационные действия при купле-продаже жилых помещений;
- проанализировать особенности купли-продажи жилых помещений в г. Москва;
- исследовать проблемы защиты прав добросовестного приобретателя жилых помещений.
- в заключение работы подвести итоги по проделанном исследованию, предложить варианты выхода из сложившейся проблематики, а также пути совершенствования гражданского законодательства о сделках с недвижимостью.
Отношения в сфере недвижимости, а тем более в такой специфичной его части как жилые помещения всегда интересовали ученых, однако наибольший интерес к этому вопросу вспыхнул именно в наши дни, когда граждане и юридические лица получили возможность полновластно распоряжаться своим имуществом, вследствие чего сделки с недвижимостью (купля-продажа, аренда, обмен, мена, наем, дарение и др.) получили без преувеличения "вторую жизнь". Среди авторов последних лет не раз обращавшихся к данному вопросу отметим: Т.Е. Абову, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Н.М. Голованова, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаева, Ю.Г. Жарикова, Н.Н. Захарову, А.Ю. Кабалкина, Н.И. Клейна, О.М. Козыря, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, М.Г. Масевича, Е.А. Павлодского, Б.Я. Полонского, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, А.М. Эрделевского и др. Надо сказать, что, разрабатывая и внося изменения и дополнения в такие акты как Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ряд других (имеющих непосредственное отношение к регулированию недвижимости) законодатель по возможности учел предложения, высказанные в работах вышеназванных авторов. Однако и после этого, данная проблема не утратила своего ни научного, ни практического значения.

---

СПИСОК ЛИТЕРТУРЫ:

---

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (в ред. от 14.10.2005 № 6 - ФКЗ) // Российская газета. - 1993. - № 237; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 42. - Ст. 4212.
2. Российская Федерация. Конституционный Суд. По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М.Мариничевой, А.В.Немировской, З.А.Скляновой, Р.М.Скляновой и В.М.Ширяева: постановление от 21 апреля 2003 г. № 6-П // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2003. - № 6.
3. Определение Конституционного Суда РФ от 05 ноября 2003 г. № 350 - О // Вестник Конституционного Суда РФ. - 2004. - № 1.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30.11.1994 № 51 - ФЗ (в ред. от 21.07.2005 № 109 - ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 30 (2 ч.). - Ст. 3120.
5. Семейный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (в ред. от 28.12.2004 № 185 - ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - №1. - Ст. 16; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (ч.1). - Ст. 11.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26.01.1996 № 14 -ФЗ (в ред. от 12.08.2005 № 45 - ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005.- № 19. - Ст. 1752.
7. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ (в ред. от 19.12.2005 № 161 - ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 25. - Ст. 2954; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 52. - Ст. 5574.
8. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 14.11.2002 № 138-ФЗ (в ред. от 21.07.2005 № 93-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 46. - Ст. 4532; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 30 (ч.1). - Ст. 3104.
9. Жилищный кодекс Российской Федерации (в ред. от 31.12.2005 № 199 - ФЗ): федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.
10. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. от 31.12.2005 № 206 - ФЗ): федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594; Российская газета. - 2005. - № 297.
11. О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения (в ред. от 31.12.2005 № 199 - ФЗ): федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1999. - № 14. - Ст. 1650; Российская газета. - 2005. - № 297.
12. Об ипотеке (залоге недвижимости) (в ред. от 30.12.2004 № 216 - ФЗ): федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 29. - Ст. 3400; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 42.
13. Об оценочной деятельности в Российской Федерации (в ред. от 22.08.2004 № 122 - ФЗ): федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 31. - Ст. 3813; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - № 35. - Ст. 3607.
14. Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации (в ред. от 20.12.2004 № 163 - ФЗ): федеральный закон от 31.05.2002 № 63-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 23. - Ст. 2102; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - № 52 (ч.1). - Ст. 5267.
15. О техническом регулировании (в ред. от 09.05.2005 № 45 - ФЗ): федеральный закон от 27.12.2002 № 184-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 52 (ч. 1). - Ст. 5140; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 19. - Ст. 1752.
16. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации (в ред. от 30.09.2002 № 715): постановление от 13.08.1997 № 1009 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 33. - Ст. 3895; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 40. - Ст. 3929.
17. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. от 12.11.2004 № 627) постановление от 18.02.1998 № 219 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 8. - Ст. 963; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - № 47. - Ст. 4652.
18. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Положения о государственной санитарно-эпидемиологической службе Российской Федерации и Положения о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании (в ред. от 15.09.2005 № 569): постановление от 24 июля 2000 г. № 554 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2000. - № 31. - Ст. 3295; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 39. - Ст. 3953.
19. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания: постановление от 04.09.2003 № 552// Собрание законодательства Российской Федерации. - 2003. - № 37. - Ст. 3586.
20. Российская Федерация. Министерство юстиции. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (в ред. от 24.12.2004 № 199): приказ от 6 августа 2001 г. № 233 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2001. - № 35; Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2005. - № 3.
21. Российская Федерация. Верховный Суд. Высший Арбитражный Суд. Пленум. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: постановление от 1 июля 1996 г. № 6/8 "" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001. - № 1.
22. Российская Федерация. Верховный Суд. Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам: обзор судебной практики от 15 июля 1998 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1998. - № 9.
23. Российская Федерация. Высший Арбитражный Суд. Президиум. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости: информационное письмо от 13.11.1997 № 21 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998 г. - № 1.

24.
25. Адвокатская деятельность: Учебно-методическое пособие / Под общ. ред. В.Н. Буробина. - изд. 2-е, перераб. и допол. - М.: ЭКМОС, 2003. - 272 с.
26. Анциферов О. Сто раз проверь, один раз купи // Бизнес-адвокат. - 2000. - № 16. - С. 13 - 15.
27. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юрид.лит., 2004. - 424 с.
28. Гражданское право том 1-й, 2-е издание, доктора юридических наук, профессора Е. А. Суханова. - М., 2004. - 510 с.
29. Гражданское право. Учебник. Часть I. Издание второе, переработанное и дополненное. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: "ТЕИС", 2004. - 448 с.
30. Гражданское право. Ч. 1 / Под общ. ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. - М., 2001. - 436 с.
31. Гражданское право. Часть первая. / Под редакцией А.Г. Калпина, А.И. Масляева. - М.: Юрист, 2002. - 312 с.
32. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2002. - 560 с.
33. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. - М., 2001. - 322 с.
34. Емельянов В. И. Разумность, добросовестность, незлоупотребление гражданскими правами. - М.: Лекс-Книга. - 2002. - 318 с.
35. Захарова Н.Н. Договор купли-продажи жилого помещения // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2003. - № 12. - С. 12 - 14.
36. Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О.Н. Садикова. - М., 2004. - 462 с.
37. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) // Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА М, 2002. - 654 с.
38. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. - М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2004. - 788 с.
39. Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей под ред. М. И. Брагинского, В. В. Витрянского. - М.: Фонд "Правовая культура", 2004. - 710 с.
40. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М., 2003. - 512 с.
41. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М.: Спарк, 2004. - 410 с.
42. Крашенинников П.В. Жилищное право. - 2004. - 522 с.
43. Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 2е, перераб. и доп. - М.: Статут, 2001. - 566 с.
44. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. - М., 2005. - 788 с.
45. Петров Е.Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним. В сб.: Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. М.: Статут, 2001. - 388 с.
46. Петрушкин В.А. Договор продажи недвижимости // Законодательство. - № 2. - 2003. - С.46 - 49.
47. Свердлык Г., Страунинг Э. Способы самозащиты гражданских прав и их классификация // Хозяйство и право. - 1999. - № 1. - С. 35.
48. Скловский К.И. Работа адвоката по обоснованию и оспариванию добросовестности в гражданских спорах. - М.: Лекс-Эст, 2004. - 412 с.


Цена: 8000.00руб.